精英团队

投资部

c7018.com盛世彩票北京pk拾夹层投资鼎晖借道夹层投

  近日,鼎晖投资拟发起15亿元的鼎晖夹层投资二期基金(下称二期基金),投资方向是此前该机构少有涉足的房地产领域,这延续了鼎晖夹层投资一期基金(下称一期基金)的重点投资方向,被认为是鼎晖投资转型的前兆

  所谓夹层基金即向融资方提供介于股权与债权之间的资金,此类基金能够填补股权资金、普通债权资金之外的资金缺口

  一方面,宏观调控之下,房企融资渠道受阻,直接促使地产私募基金频繁现身。另一方面,二级市场低迷导致PE项目退出率持续创新低,私募股权基金开始豪赌房地产投资,满足出资人(LP)的高投资回报诉求。两方各有所需,而夹层基金正成为被普遍使用的方式

  据知情人士向《财经国家周刊》记者透露,鼎晖投资拟发起15亿元的鼎晖夹层投资二期基金(下称二期基金),列出13个拟投资项目,其中11个项目涉足房产,拟投资额度约33.4亿元

  夹层投资是一种介于优先债务和股本之间的投融资方式,收益和风险也介于银行间信贷和股权投资之间。其模式包括可转换债、可赎回优先股等

  鼎晖投资的LP一直希望所投资的PE基金实现至少30%的年化投资收益。而这个所有LP共同的期望值,随着项目IPO审批放缓而渐行渐远

  此外,二级市场低迷导致PE项目退出率持续创新低,在此背景下,鼎晖投资大手笔染指房地产投资,以谋求转型,满足LP的高投资回报诉求

  在记者的采访中,诸多鼎晖LP直言,希望鼎晖投资能借道夹层基金拓展房地产债权投资,实现短期较高的投资回报,安抚LP对项目IPO退出放缓的担忧

  “鼎晖内部对夹层基金的期望值也比较高。”上述知情人士透露,目前鼎晖投资一、二期夹层基金的投资委员会由鼎晖董事长吴尚志、总裁焦震、中国投资担保有限公司董事长刘新来担任,负责投资事项决策。房地产项目前期风险评估审核与投后管理阶段,则采取项目经理责任制,由鼎晖投资董事总经理胡宁负责管理

  不过,某些业内人士并不看好鼎晖投资借道夹层基金投资房地产的行为。“二期基金更像是一只房地产债权投资基金。在房地产投资领域,夹层投资模式有时显得形同虚设。”一位房地产基金人士解释说,夹层基金将债权投资转化成房地产项目公司股权,主要是为了跟踪监督项目资金使用与销售回款状况,一旦房地产项目完成销售且利润全额分红,夹层基金等于收回全部本金利润,项目公司股权的经济价值大打折扣

  在发起二期基金前,鼎晖投资已于2012年年初悄然发起11亿元规模的一期基金,其中9亿元投向上海青浦保障房项目与杭州某住宅项目,目前上海青浦保障房项目仅持有1年便实现退出,取得15.55%的年化收益

  另外,一期基金最能体现“夹层投资模式”的项目,是某能源公司接受鼎晖投资1.92亿元的债权投资,并约定若能源公司股东18个月后未按约定回购股权,鼎晖投资承诺以不超过2.4亿元总额,按约定价格收购上述能源公司质押股权。“与其说是债转股条款,不如说是给夹层基金还本付息提供足额担保。”上述知情人士透露

  国内某大型PE合伙人则对记者表示,“夹层基金的设立是股权投资基金降低风险、迎合需求的一个有效配比,但非长远之计。”

  据《财经国家周刊》记者调查,多数PE人士认为,借助夹层投资涉足房地产领域只是私募金融创新的一种方式。“这两年银行的贷款规模和发放条件被严格管制,中小企业贷款额度非常有限;另一方面,民间房地产企业对债权融资的需求非常大,从量上来讲远远超过了股权融资。私募机构通过金融创新的方式来绕过监管,供给这类产品,以迎合市场需求。”国内某PE高管表示

  “市场低迷之时,股权投资还是应该回归传统做法,即在获得高收益的同时承担相应风险。”一位PE业内人士说。由于风险可控,国内地产PE大部分选取债权形式进行投资,收益在15%-20%之间,有时甚至获得20%-30%的高收益

  在收益分配上,国内房地产私募基金也大多沿用了国外通行做法,即以10%为门槛收益率,若基金收益低于10%,基金管理者(GP)只收取管理费;若基金收益大于10%,则超额部分的20%为GP的绩效收益

  以金地集团为例,该公司2011年提出名为“一体两翼”的战略架构变革计划,房地产金融业务正是其中的一翼。该规划内容称,预计2016年,金融业务将为金地贡献约20%的利润

  不过,值得注意的是,“2012年下半年地产私募基金收益有所下降,一般在9%-12%。”某开发商旗下地产私募基金公司经理表示,在国家调控政策尚不明朗的状况下,2013年上述地产私募基金的收益率下滑趋势将更显著

  诺承投资管理合伙人王东亮对媒体表示,现在地产私募基金大部分为机会性投资,基金成本虽略高,但尚在可控范围,未来房地产基金将会在房企资金来源中占据重要地位

  住建部发布的《人民币房地产私募基金发展报告》显示,未来三年,中国房地产私募基金总规模可能达到5000亿元

  与欧美相比,中国的房地产私募基金才刚刚起步。公开数据显示,在美国,房地产开发的资金来源超过80%依赖于基金融资;而在中国该比例仅为5%,房地产开发资金来源的70%来自于预售和银行贷款

  就投资模式而言,国内地产私募基金与国外成熟的基金相比尚有差距。国外基金大部分进行股权投资,主要通过两种方式:一类是收购房地产公司股权,再以项目销售退出;一类是以可转债形式投资,以开发商赎回退出

  相比之下,股权类投资的杠杆率更高,收益和风险也更大。而债权投资则相对稳定和安全

  在实际操作中,中国的房地产私募基金出现了较明显的分化。“不少小基金实际以‘过桥贷款’为主营业务。” 上海一家私募房地产基金负责项目负责人杜先生表示

  过桥贷款是指一种短期的过渡性贷款形式。一般情况下,基金以股权形式介入项目的部分环节,如拿地环节、开发环节或是销售环节。当项目获得银行贷款,或是进入前期销售后,开发商即以约定价格回购股份。该类基金一般存续期仅有1年至3年

  “简言之,就是赚快钱。”杜先生说,“在二三线城市,一些中小开发商发起的私募基金,将提供过桥贷款当成了设立基金最主要的目的。”

  “在这类案例中,所谓的股权投资实际上像是高利贷的角色。此类基金退出的主要途径是开发商赎回。真正的私募基金应该和开发商一起赚钱,而非从开发商手中掏钱,否则会潜藏利益输送的风险。”

  有业内人士表示,上述做法由于风险极大,前两年“爆仓”的项目频发,现在已经很少有PE敢轻易动手了

  诸多专家认为,地产私募基金行业到了整合的阶段。据上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理董伟海预计,国内的房地产私募基金行业在未来两年内会有一轮洗牌

  当前,国内房地产私募基金运作模式为:先找好项目,再以项目为核心募集资金,所有资金必须一次到位且定向使用。有些PE公司甚至是一个基金专门针对一个项目

  而国际通行的做法,是投资者认可基金运作团队便承诺出资。基金将募集的资金形成资金池,同时寻找投资项目,只要项目获得投资决策委员会的认可,LP的资金就会迅速到位

  业内人士认为,“前者看重眼前利益;后者‘放长线钓大鱼’,注重长期受益。国内地产私募基金目前仍处于不成熟发展阶段。”



相关推荐: